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从风口到雷口 爆雷之后长租公寓存废

浏览量:23 次 发布时间:2018-12-30 17:27 编辑:四川 来源:四川新闻

原标题:爆雷之后 长租公寓存废

  受政策红利助推,近年来住房租赁领域买卖红火,长租公寓赛道吸引玩家众多。然而在各路资本不断涌入、壮大长租公寓规模的同时,也使得长租公寓被埋下了“爆仓”的隐忧。2018年内,杭州鼎家于8月首现爆雷,而在此之前与之后,另有近10家长租公寓品牌倾覆。从风口到雷口,从爆红到爆仓,被资本裹挟前行的长租公寓,在刚刚过去的2018年之中,“机”与“危”并存。而接下来,爆雷后的长租公寓何去何从问题,将继续牵引着外界的关注目光。

  从风口到雷口

  “长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”

  我爱我家前副总裁胡景晖在2018年8月19日抛出的观点一语成谶,杭州长租公寓品牌鼎家在几天后应声雷动。2018年8月20日,鼎家发布公告称“因经营不善导致资金断裂,已停止运营”,而在其停运之下,数千名租户以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。

  然而,从受利好政策催生成为行业风口,到站至雷口,长租公寓只用了不到三年时间。

  公开资料显示,2015年以来,住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展,地方积极跟进,试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。除此之外,“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益,稳定租赁关系,利好长租公寓发展。

  政策东风起,多主体开始逐鹿住房租赁市场,长租公寓这条赛道上一时间聚集了诸多玩家。信达证券研报指出,伴随政策利好,房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司等均已涉足住宅租赁市场。其中,房企多采用自持物业的重资产运营方式,中介机构及其他公司多以轻资产运营方式为主,从房源获取的角度看,集中与分散并行。

  实际上,鼎家也并非第一家倒下的长租公寓。据不完全统计,从2017年至今,至少有9家长租公寓出现问题,包含爱公寓、好租好住等。

  野蛮扩张与过度金融化

  综合公开报道来看,爆雷的长租公寓运营商,均将破产原因归结为“经营不善”以及“资金链断裂”。不过有业内人士指出,此轮长租公寓爆雷连连,本质在于企业的野蛮扩张与过度金融化。

  据了解,在长租公寓领域大热之前,住房租赁市场中普遍沿用两种模式:一是传统租房模式,租客与房东直接关联,一方付租金,一方出租房屋,没有中间商赚取差价;二是传统中介模式,中介人员“一手托两家”,连接房东与租客,在为双方提供服务的同时,收取一定的服务费。

  而当长租公寓发展到爆雷前夕,诸如鼎家之类的长租公寓运营商开始涉足金融的商业模式——租金贷,并以“拿房-出租-融资-再拿房”的模式粗犷扩张,通过高租金从原始房东那里大规模收房,肆意抬价哄抢原始房源,以抢占市场。由此,也便造成了长租公寓风险敞口的增大。

  “租金贷”本质上是一种信用贷款,即利用租客的信用进行贷款。租客以分期支付形式向金融平台贷一年的款,金融平台一次性将租客全年房租打给长租公寓运营商,运营商则分季度付租给房东。这也就意味着,长租公寓借助租客的信用贷款,加速了企业的资金回笼及市场扩张,却将风险转嫁给了租户和房东:一旦企业爆仓,收不到租金的房东便会驱赶租客,但租客与平台的借贷关系却未能解除……

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,长租公寓爆仓问题之所以存在,其实是因为长租公寓不再是单纯的“房东、房客、中介”这样简单的三角形稳定关系,而发展成为了所谓的“四边形”关系,即加入了金融企业。

  “很显然,一旦长租公寓运营方运作不到位,中间某个环节出现问题,尤其是租金兑付方面出现问题,那么这个四边形其实就不稳定了。当资金难以为继之时,爆仓也便在情理之中。”

  爆雷后何去何从

  爆雷后的长租公寓,不能徒留一地舆论鸡毛。其未来何去何从问题,值得外界深思。

  严跃进分析认为,长租公寓爆雷事件很大程度上说明了一点,即金融一旦介入房地产领域,或会出现一些“身不由己”的问题,这是需要警惕的。而如何让金融创新成为长租公寓发展的驱动力,而不是风险引爆点,是长租公寓运营商以及政府相关监管部门需要思考的问题。

  北京盈(上海)律师事务所全球总部合伙人郭韧表示,此前网曝的“长租公寓被玩坏”,其中自然有监管不力的因素,由此需要通过监管的力量来引导长租公寓租金贷模式。“首先应加强对三方金融机构的资质审核;其次,对住房租赁资金的用途应加强监管,保证资金专款专用;再次,对于金融机构放款的资金数额应适当限制。最后,最为关键的是要加强对中介机构的监管,如果发现中介机构存在违法行为,如平台跑路的,司法机构应严格按照法律规定追究相应的民事或刑事责任。”

  对于我国长租公寓的发展前景,信达证券房地产分析师崔娟的展望是:多主体竞逐,合作或是常态;市场细分,增值服务是关键。“在细分市场的前提下,长租公寓在满足基本居住需求的同时更加注重提升公寓的居住体验,完善租前、租后服务,提升社交属性等均成为公寓运营方提高入住率的有效方式。未来,除租金差外,增值服务的提供将成为长租公寓发展的关键。”

  北京商报记者 崔启斌 荣蕾/文

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